Удостоверении сделок отчуждения недвижимого имущества

Действующее законодательство определяет сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, согласно ст.153 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки,  наличия у каждой из сторон права на ее совершение, осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право на совершение  нотариальных действий, и нотариальное удостоверение сделки в порядке, установленном «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате". 

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если эта форма законодательством  не предусмотрена:

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

На сегодняшний день ряд сделок с недвижимым имуществом подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

1. в соответствии со ст.42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"  предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение всех сделок по отчуждению долей (в том числе при ипотеке долей) в праве общей собственности на недвижимое имущество. 
2. участие нотариуса обязательно в случаях, когда распоряжение имуществом    

совершается опекуном, или если объект недвижимости находится в доверительном управлении, при отчуждении объекта недвижимости, принадлежащего несовершеннолетнему или взрослому, но ограниченно дееспособному гражданину.

1. обязательное нотариальное удостоверение договоров ренты, пожизненного   

содержания с иждивением, уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, соглашений об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

Также введено обязательное нотариальное удостоверение согласия супруга, выдаваемого другому супругу на заключение последним следующих сделок: 

- по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации; 

- для которых законом установлена обязательная нотариальная форма; 

- подлежащих обязательной государственной регистрации. 

Все указанные положения вступили в силу со дня официального опубликования Закона

N 391-ФЗ, то есть с 29 декабря 2015 года. 

Исключением из этого общего правила выступают: 

- сделки при отчуждении или ипотеке недвижимого имущества всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

- сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

- сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации";

- договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Таким образом,  нотариальная форма требуется  при продаже доли в общей собственности во всех случаях продажи доли одним из участников общей собственности (например, наследниками, получившими долю в наследственном имуществе, участниками приватизированного жилья, бывшими супругами, режим общей собственности которых перешел в режим долевой собственности, и т.д.) любым третьим лицам, т.е. постороннему лицу - это лицо, которое не является сособственником этого объекта недвижимости. 

В отношении квартир в многоквартирном доме, построенном в порядке долевого участия, у собственников, которым принадлежит  доля в праве общей собственности на подземные парковки, части нежилых помещений и т.д., в соответствии с п.2 ст.290 ГК РФ,  не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на эту квартиру.

 Со 2 июня 2016 года Федеральным законом № 172-ФЗ была снята обязательная нотариальная форма со сделок с любым (в том числе и недвижимым) имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.  И  этим  же Законом произошло расширение круга сделок, для которых требуется нотариальное удостоверение в обязательном порядке, совершаемых с недвижимым имуществом на условиях опеки, принадлежащим несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Если ранее закон называл только сделки продажи недвижимости, то теперь данным правилом охватывался более широкий круг сделок - все сделки по отчуждению недвижимости. 

С 1 января 2017 года законодателем было снято требование обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению земельных долей, поскольку продаваемые земельные доли, как правило, не отвечали требованиям законодательства об идентификации предмета и тем самым создавалась ситуация с определением предмета сделки, что прямо противоречит предписаниям гражданского законодательства об определенности предмета. Отсутствие обязательных требований о нотариальной форме сделок для земельных долей признается и судебной практикой.

31 июля 2019 г.  вступил в силу Федеральный закон от  01.05.2019 N 76-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика", которым были внесены изменения, в частности, в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и в ч.1 ст.42 Закона о регистрации недвижимости. В результате указанных изменений было снято требование об обязательной нотариальной форме сделок отчуждения долей недвижимости, передаваемых по одной сделке, и ипотеки долей недвижимости, совершаемых по одной сделке. Также законодатель отказался от сохранения требования об обязательной нотариальной форме для договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями. Это можно расценить как уход от направления защиты прав граждан - участников рынка недвижимости.  

   В настоящее время существенно изменился формат предоставления нотариальных услуг, поскольку каждый нотариус может получить необходимые сведения из государственных реестров, удостоверить сделку и направить ее в регистрирующий орган.  Нотариус по правоустанавливающим документам проверяет принадлежность этого имущества собственнику, без указанного документа удостоверение договора недопустимо. Ссылка на правоустанавливающие документы в договоре-обязательна. Запрашиваются сведения из публично-правовой компании «Роскадастр», это выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, информацию о наличии решения о признании участников сделки недееспособным, сведения о действительности паспортов, о наличии брачных договоров, банкротстве. Нотариус обязательно проверяет все документы, прежде чем удостоверить сделку. Это существенно повышает надежность сделки и  минимизирует риски при совершении сделок с недвижимостью.

           01 февраля 2019 года практически реализован принцип единого окна и у нотариусов появилась обязанность по передаче договора отчуждения недвижимого имущества и сопутствующих документов для регистрации в Росреестр. Так ст. 55 Основ законодательства РФ  о нотариате предусматривает, что после удостоверения договора отчуждения недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации,  нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны не возражают против подачи такого заявления нотариусом. 

          Сроки государственной регистрации прав предусмотрены Федеральным законом от 13.07.2015 г № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - «три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов». На практике срок начинает течь с момента, когда сотрудники Росреестра  видят факт оплаты государственной пошлины за регистрационные действия.

         Государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (сведения о характеристиках объекта недвижимости), подтверждающая факт  проведения регистрации и наличие указанных сведений, в том числе о правообладателе, объекте недвижимости, о наличии ограничений и обременений объекта недвижимости. 

        К нотариусу обращаются и в тех случаях, когда это не является обязательным, так как нотариус в полной мере обеспечивает защиту сделки и гарантирует ее достоверность. Отсутствие квалифицированной помощи нотариуса, обязанного разъяснить правовые последствия заключаемого сторонами договора, может привести к тому, что под влиянием заблуждения, обмана заключается не тот договор, на заключение которого было направлено истинное волеизъявление продавца.

         Действующая система государственной регистрации права на недвижимое имущество не может в полной мере гарантировать защиту прав граждан в обороте недвижимости. Государственный регистратор не общается со сторонами сделки, не проверяет осознанность их действий, не разъясняет правовые последствия сделки, не может идентифицировать личность гражданина. Заключенные в простой письменной форме сделки впоследствии часто оспариваются и признаются судами недействительными. Реестры недвижимости нередко формируются на основе недостоверных сведений, и участники гражданского оборота не всегда могут на них полагаться. В таких условиях важно, чтобы нотариус стал полноценным обязательным участником рынка недвижимости.

Нотариальное удостоверение сделки имеет важнейшее значение для гражданского оборота, так как оно означает проверку законности сделки. Нотариальная форма предполагает повышенное доверие со стороны участников сделки и третьих лиц к данному юридическому акту, соответствие сделки закону, ее чистоту. Несоблюдение участниками гражданского оборота установленного законом требования облечь сделку в нотариальную форму влечет ее ничтожность. (п.3 ст.163 Гражданского кодекса Российской Федерации).  Нотариальная форма сделки представляет собой системный правовой механизм, включающий обширный набор правового инструментария, способный обеспечить максимально полную защиту прав каждого участника. 

 В заключение следует сказать, что законодательство, регулирующее оборот недвижимости и государственную регистрацию недвижимости, претерпевает постоянные изменения. Кроме того, продолжается внедрение технологических приемов и инструментов в ипотечном банковском обслуживании, которые также требуют правовой квалификации и систематизации. В этих условиях проверка действительности и законности сделок с недвижимостью и полномочий на их совершение, осуществляемая в полном объеме при их нотариальном удостоверении, продолжает сохранять значимость для всех участников данных отношений. Российский нотариат был, остается и будет незаменимым правовым институтом, отвечающим актуальным запросам общества и государства. Это правовой институт, деятельность которого направлена на защиту бесспорных прав и законных интересов граждан и юридических лиц. В эпоху цифровых коммуникаций нотариальная деятельность активно развивается, остается востребованной обществом и выступает гарантом стабильности и законности гражданского оборота в Российской Федерации. 

Юлия Сергеевна Коваленко, помощник нотариуса нотариального округа Чебаркульского городского округа и Чебаркульского муниципального района Челябинской области К.В. Фурсовой.   fursovakv@notarychel.ru