Эксперт АЮР: Как правильно платить НДФЛ с недвижимости в 2024 году?

У россиян остается полтора месяца на то, чтобы подать декларацию о доходах, полученных ими от продажи или сдачи в аренду недвижимости в 2023 году. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость", кому конкретно нужно подавать декларацию и платить налог, а кто освобожден от уплаты, и что нового появилось в этой сфере в нынешнем году.

Обязан отчитаться

В 2024 году из-за майских праздников подать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ за 2023 год необходимо не позднее 2 мая.

"Хочу обратить внимание, что форма декларации 3-НДФЛ за 2023 год обновлена. Изменения внесены незначительные, но на старом бланке отчет не примут, и он будет считаться не сданным, за что могут последовать штрафные санкции по ст. 119 НК РФ", – акцентирует внимание руководитель практики правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Елена Родионова.

ВАЖНО! Не надо подавать декларацию и платить налог в том случае, если жилье или земельный участок были проданы менее чем за 1 миллион рублей, а гараж или машино-место – менее чем за 250 тысяч рублей.

В остальных случаях декларацию обязаны представить лица:

получившие доход от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности менее минимального предельного срока владения, а также получившие доход от реализации имущественных прав (переуступка права требования);

ВАЖНО! При продаже объекта недвижимости, приобретенного ранее по договору ДДУ (договору об участии в ЖСК), минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости по договору.

В ситуации, когда человек уже какое-то время владел долей в квартире, а потом получил ее всю и продал, датой начала владения считается момент регистрации права собственности на первую долю. Именно с нее считается минимальный предельный срок владения, разъясняет партнер и руководитель налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting Екатерина Болдинова.

получившие в дар от физических лиц, не являющихся близкими родственниками, недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев; получившие доход от сдачи квартиры в аренду.

Тонкости аренды

С доходами от аренды есть несколько интересных нюансов. Так, подавать декларацию должны только те арендодатели (физические лица), которые не зарегистрированы как самозанятые и не платят налог на профессиональный доход в соответствии с ФЗ от 27.11.2018 №422-ФЗ, отмечает представитель Краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России Валентина Семушкина.

Довольно неоднозначная коллизия, по словам Болдиновой, возникнет, если жилец не осуществлял арендные платежи, а оплачивал только услуги ЖКХ.

На этот счет в практике существуют две прямо противоположных позиции:

есть разъяснения Минфина 2020-2021 годов и ФНС 2008 года, согласно которым эти суммы не подлежат налогообложению НДФЛ. При этом Минфин указывает, что если стоимость коммунальных услуг зависит от объема их фактического потребления, то предполагается, что арендатор оплачивает их в своих интересах, а у арендодателя не возникает дохода; однако есть более давняя позиция ФНС, согласно которой в таком случае доход у арендодателя все же возникает.

"На наш взгляд, разумнее руководствоваться более свежей позицией контролирующих органов, однако с пониманием, что возможно придется объяснять ее налоговым органом на местах", – высказывает мнение Болдинова.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, стоит прописать в договоре аренды, что бремя оплаты коммунальных платежей лежит на арендаторе, советует Семушкина. Также стоит указать в нем срок предоставления квитанций арендодателю.

С детьми свободны

В 2024 году не должны подавать декларацию семьи с двумя и более детьми, которые получили доход продажи в 2023 году жилья независимо от срока нахождения объекта их собственности.

Такой порядок применяется при одновременном соблюдении ряда условий:

1.  возраст детей налогоплательщика – до 18 лет (или до 24 лет в случае обучения ребенка на очной форме обучения);
2.  кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 миллионов рублей;
3.  налогоплательщику (членам его семьи) на дату отчуждения проданного жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения;
4.  в 2023 году либо до 30 апреля 2024 года налогоплательщиком (членами его семьи) приобретено в собственность другое жилье (при долевом строительстве – оплачена полная стоимость приобретаемого жилого помещения по договору);
5.  общая площадь приобретенного жилого помещения превышает по площади (или по кадастровой стоимости) проданное жилье.

Нововведение распространяется и на те случаи, если такие доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.

В очередь за вычетом

На людей, представляющих налоговую декларацию за 2023 год исключительно с целью получения налоговых вычетов по НДФЛ, в том числе имущественных, срок до 2 мая не распространяется.

Такие декларации можно представить в любое время в течение всего года, без каких-либо налоговых санкций.

При этом налогоплательщик, заявляющий за 2023 год как доходы, подлежащие декларированию, так и право на налоговые вычеты, обязан представить декларацию в установленный срок – не позднее 2 мая 2024 года.

С единого счета

Сам налог необходимо уплатить не позднее 15 июля 2024 года. Его размер составляет 13% и рассчитывается от стоимости, указанной в договоре, или от кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости на 1 января того года, в котором совершена сделка.

С 2023 года действует единый налоговый счет (ЕНС), рассказывает старший юрист Tomashevskaya&Partners Виолетта Калашникова. При перечислении налогоплательщиком денег на этот счет средства зачисляются на него единым платежом, а затем списываются, когда наступает срок уплаты налога.

По ее словам, теперь есть возможность зачислить деньги на ЕНС "с запасом" и зарезервировать их в счет будущих налоговых платежей.

Семушкина в свою очередь рекомендует в строке "назначения платежа" указывать, за что конкретно вносятся деньги. Например, "ЕСН. Налог на объект недвижимости с кадастровым номером таким-то". В этом случае налоговый орган будет вынужден направить эти деньги в счет уплаты именно этого налога и именно за указанный объект налогообложения.

Дело в том, что в случае пополнения ЕНС без указания назначения платежа, налоговая будет применять определенную очередность списаний при наличии нескольких обязанностей по уплате налогов.

Они списываются в следующем порядке:

1.  недоимка по НДФЛ;
2.  НДФЛ;
3.  недоимка по иным налогам, сборам, страховым взносам;
4.  иные налоги, авансовые платежи, сборы, страховые взносы;
5.  пени;
6.  проценты;
7.  штрафы.

"Если вы заплатили 10 тысяч рублей НДФЛ и у вас была недоимка 1,5 тысячи рублей с прошлого года, то сначала за счет этих средств спишется сумма недоимки, а потом уже – начисленная по декларации сумма НДФЛ. И тогда сальдо ЕНС рискует стать отрицательным", – предостерегает Болдинова.

Аналогичная ситуация, по ее словам, может произойти и с налоговым вычетом.

Его сумма полностью или частично может быть списана на оплату налогов, если уже имеется задолженность по уплате. Тогда налогоплательщик получит из бюджета только ту сумму, которая останется от вычета после погашения его налоговых долгов.