Переоформление договора аренды после завершения строительства

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Суть проблемы заключается в следующем.

Победитель аукциона, заключает договор аренды на строительство объекта недвижимости (индивидуальный жилой дом, магазин, автосервис и т.д.) по цене, установленной в результате повышения начальной стоимости, и на срок, установленный договором. Обычно этот срок составляет от трех до десяти лет (пп. 1 п.8. ст. 39.8. ЗК РФ). А размер арендной платы колеблется от нескольких сотен тысяч рублей в год до нескольких десятков миллионов.

Завершив строительство объекта до истечения срока аренды, к примеру, в течение 1 года, заинтересованное лицо оформляет право собственности на построенный объект недвижимости и обращается в орган власти с заявление о переоформлении договора аренды, по основанию, предусмотренному подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6. ЗК РФ.

Собственник здания  в этой ситуации заинтересован получить экономическую выгоду, так как порядок определения арендной платы в этом случае устанавливается по определенной формуле с привязкой к кадастровой стоимости, что на несколько порядков ниже, чем арендная плата, установленная по результатам аукциона.

Уполномоченные органы, рассматривая такие требования, отказывают заявителю со ссылкой на п.п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ и предлагаю устранить выявленные замечания, либо дождаться окончания срока аренды.

Эта проблема существует уже давно. Еще в 2022 году она была отражена в реестре системных проблем российского бизнеса, разработанного аппаратом Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей[1].

По общему правилу, установленному п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Государственные и муниципальные органы власти, обосновывая свой отказ в переоформлении договора аренды ссылаются, что в соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.

Следовательно, если земельный участок изначально был предоставлен по результатам аукциона, то переоформить его по иным основаниям не представляется возможным пока не истёк срок аренды.

Считаем, что  при решении указанной проблемы правоприменительные органы должны руководствоваться иным подходом.

В соответствии со ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляется распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Пункт 2 статьи 39.6. ЗК РФ содержит в себе 44 случая, когда земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов непосредственно заявителю. Одним из таких исключений является пп. 9, в котором говориться,  о возможности заключить договор без проведения торгов, в случае если на земельном участке расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений, помещений.

При распределении публичных земель, предназначенных для строительства зданий, сооружений, особое значение приобретают вопросы их эффективного и своевременного освоения. Это наиболее актуально в отношении земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, призванных обеспечить комфортные и благоприятные условия жизнедеятельности.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 12 мая 2005 г. N 187-О, толкование норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения утратила силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.) необходимо осуществлять в системной связи с нормами гражданского законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов.

Такой механизм, как договор аренды земельного участка, позволяет органам государственной власти и органам местного самоуправления контролировать своевременность возведения арендатором зданий или сооружений, а последнему, при условии добросовестного поведения и исполнения своих обязательств, приобрести земельный участок в собственность или в аренду по иному основанию - как собственнику созданных зданий или сооружений (статья 39.20 ЗК РФ).

Названная правовая модель распределения и освоения земельных участков, относящихся к публичной собственности, в целях строительства зданий или сооружений обеспечивает необходимый баланс государственных, общественных и частных интересов (Определение Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 2837-О)

Таким образом, строительство здания при одних условиях договора аренды (условия на торгах) и последующее переоформление таких договоров после завершении строительства обеспечивает необходимый баланс публичных и частных интересов. Следовательно этот должно приниматься во внимание уполномоченными органами при рассмотрении вопроса о переоформлении договоров аренды после завершения строительства.

Конституция Российской Федерации (часть 3 статьи 36) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений, федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе РФ, в числе основных принципов земельного законодательства, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Заявляя свое право на переоформление договора аренды, заключенного на торгах, на договор аренды земельного участка расположенного под зданием, строением или сооружением, заинтересованные лица всегда ссылаются на статью 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанного положения следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

Приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

По смыслу приведенной нормы возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в аренду только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 года; Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21.02.2023 N 88-5215/2023; Решение Рудничного районного суда города Прокопьевска от 25.08.2022 по делу N 2-895/2022; Решение Фрунзенского районного суда города Владивостока от 24.11.2021 по делу N 2а-3791/2021; Апелляционное определение Тверского областного суда от 19.10.2022 по делу N 2а-625/2022, 33а-4142/2022).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 Земельного кодекса РФ. Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 Кодекса.

Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, помимо прочего, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ оснований. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 Земельного Кодекса РФ, а именно, документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

При этом волеизъявление на предоставление участка в аренду, а также основание для такого предоставления должны быть выражены лицом, обращающимся в уполномоченный орган.

Приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321 утвержден Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 31 данного Перечня при обращении за предоставлением земельного участка по подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заявителем предоставляются:

Документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в ЕГРН;

Документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);

Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю;

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке);

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о здании и (или) сооружении, расположенном(ых) на испрашиваемом земельном участке);

Выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем;

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о помещении в здании, сооружении, расположенном на испрашиваемом земельном участке, в случае обращения собственника помещения).

Таким образом, право на переоформление договора аренды на основании подпункта 9 пункт 2 статьи 39.6. ЗК РФ во взаимосвязи со статьёй 39.20 Земельного кодекса РФ имеет исключительный характер. Процедура предоставления земельного участка и основания для отказа в предоставлении существенно отличаются от иных положений ст. 39.6 ЗК РФ. Следовательно, можно констатировать, что норма подпункта 9 пункт 2 статьи 39.6. ЗК РФ является специальной по отношению к общим нормам подпунктов 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ.

Заинтересованное лицо имеет право на переоформление договора, аренды заключенного по результатам аукциона, до завершения срока действия такого договора аренды при условии оформления права собственности на законченный объект строительства.  К правоотношениям по заключению договора аренды без проведения торгов, в случае если на земельном участке расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, то есть переоформлению договора аренды подлежит применению подпункт 9 пункт 2 статьи 39.6. ЗК РФ в его системной взаимосвязи со статьями 39.14, 39.15, 39.16, 39.17 и 39.20 ЗК РФ.

Условия заключения договора аренды без проведения торгов, перечисленные в пунктах 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ, подлежат применению к иным случаям, указанным в пункте 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

 Денис Сергеевич Родиков

Телефон: 8-951-815-49-88 (Viber, Whatsapp, Telegram), ВК: https://vk.com/denis_rodikov