Заключение договора аренды для завершения строительства после однократного продления договора

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03. 2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

По общему правилу договор аренды публичного земельного участка заключается по результатам торгов. При этом в Кодексе содержаться ряд норм, которые позволяют заключить договор без проведения торгов.

Одним из таких примеров может служить, пп. 10 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, который позволяет без проведения торгов заключить договор аренды земельного участка, однократно для завершения строительства объекты незавершенного строительства собственникам таких объектов. Именно это положение Кодекса становиться предметом судебных споров между уполномоченным органом власти и собственники объектов незавершенного строительства. 

Анализ судебной практики позволяет утверждать, что основные споры возникают по вопросу продления договора аренды, когда объект еще не достроен и не введен в эксплуатацию, а договор аренды земельного участка уже однократно был продлен для завершения строительства. 

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка в Земельный и Гражданский кодексы были внесены изменения. Изложенная в этих изменениях диспозиция сводится к тому, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункта 6 статьи 239.1 ГК Р).

Таким образом, после истечения срока договора аренды, который уже был однократно продлен для завершения строительства, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, подлежат изъятию у собственника.

В связи с этим считаем необходимым обратить внимание на следующие положения Земельного Кодекса, которые, по нашему мнению, помогут разрешить многие спорные вопросы между уполномоченным органом власти и собственники объектов незавершенного строительства в части повторного продления договора аренды.

Земельным кодексом установлено, что предметом аукциона не может быть публичный земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ). Это же является одним из оснований к отказу в предоставлении земельного участка без проведения торгов (пункту 4 статьи 39.16 ЗЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования земельным участком.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, подводя итог сказанному, можно сделать вывод, что изъятие объекта незавершенного строительства возможно лишь в судебном порядке и допускает по иску публичного собственника участка в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. 

Из этого логично следует, что в отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Однако в этом случае речь идет о добросовестном собственнике, то есть у собственника имелись объективные обстоятельства, которые препятствовали  завершению строительства или вводу в эксплуатацию объекта недвижимости. 

Указанный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5 и от 05 июля 2022 № 308-ЭС22-3699.

Денис Сергеевич Родиков

Телефон: 8-951-815-49-88 (Viber, Whatsapp), ВК: https://vk.com/denis_rodikov,

 Сайт: https://yrist2019.wixsite.com/jusadvisor