Арендные отношения в условиях коронавируса

С 1 апреля 2020 года в России вступил в силу Федеральный закон, вносящий изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций. Вносимые поправки коснулись  и вопроса арендных отношений.

Пястолова Мария Владимировна, юрист Юридической фирмы «Паритет Консалт», поделилась с Ассоциацией юристов России актуальными для предпринимателей советами.

- Мария Владимировна, расскажите, что такое арендные каникулы и как это понятие применимо в условиях коронавируса?

- Арендные каникулы – это отсрочка регулярных платежей по аренде. В такой период арендаторы
не вносят оплату, к ним не применяют меры ответственности за нарушение порядка и сроков оплаты. В нынешних условиях арендные каникулы действуют до 1 октября 2020 года. Основное, что нужно осознать - это совсем не полное освобождение от обязательств, арендаторы начнут погашать накопившуюся задолженность с 1 января 2021 года и продолжат в период до 1 января 2023 года

- С какого периода начинают действовать арендные каникулы и на кого они распространяются?

- Период отсрочки начинается с даты, когда в субъекте Российской Федерации введен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Конкретные требования и перечень организаций закреплены в Постановлениях Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года №434 и №439.

- Расскажите подробнее о критериях и перечне организаций, которые вправе воспользоваться отсрочкой?

- Как уже говорилось ранее, организация или индивидуальный предприниматель обладает правом
на получение такой отсрочки, если соответствует определенным критериям, которые закреплены
в Постановлении Правительства Российской Федерации.

 К примеру, отсрочка арендной платы возможна, если арендатор ведет свою хозяйственную деятельность в сферах, которые больше всего понесли ущерб от пандемии коронавируса. Список таких отраслей с кодами ОКВЭД утвержден Правительством Российской Федерации.

Важно помнить, что объектом аренды должна являться нежилая недвижимость. На арендаторов жилья данная льгота не распространяется.

Еще одним важным условием является момент заключения договора: он должен быть заключен до момента объявления режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации.

- В арендную плату часто включены сопутствующие платежи, связанные с эксплуатацией объекта. Как быть с ними?

- Это важный момент. Арендные каникулы не распространяются на плату за коммунальные услуги и содержание имущества, даже если эти суммы стороны договора включили в арендную плату.

- Каким образом будет осуществляться арендная плата за период каникул?

- Не чаще раза в месяц и фиксированными равными суммами. Эта сумма не может быть выше половины ежемесячного арендного платежа. Здесь важно помнить, что у арендодателя нет прав требовать с арендатора дополнительные платежи за использование арендных каникул. Поэтому при возникновении спорных ситуаций арендатор смело может отстаивать свои права.

- Что такое арендные каникулы и на кого они распространяются, мы с Вами обсудили. Каковы же порядок и процедура предоставления арендных каникул во время пандемии коронавируса?

- Для начала арендатору необходимо удостовериться, что к нему относятся все условия получения льготы: он работает в одной из девяти отраслей из списка Правительства, объект аренды – нежилой объект недвижимости, а договор заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.  Далее арендатору необходимо направить контрагенту обращение с просьбой об отсрочке арендной платы. После получения такого обращения, арендодатель в течение тридцати дней обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке.

- Расскажите подробнее, на какие моменты следует обратить внимание при заключении дополнительного соглашения?

- Во-первых, следует обратить внимание на форму дополнительного соглашения. Такое соглашение заключается в той же форме, что и договор в соответствии со статьями 452, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В тексте данного соглашения необходимо сделать ссылку на основной договор.  Далее необходимо указать пункт договора, в который вносятся изменения. Для этого нужно процитировать прежнюю редакцию условия, после чего прописать новую формулировку.

Последним, но не менее важным действием является указание размера и порядка погашения долга с 1 января 2021 года.

Дата заключения дополнительного соглашения с арендодателем не влияет на период отсрочки.

- Перечень организаций, на которые распространяются арендные каникулы, четко регламентирован, как и требования к таким организациям. Однако в такой мере поддержке нуждаются и другие субъекты предпринимательской деятельности. Как решить проблему уплаты арендных платежей, если арендные каникулы не распространяются на организацию?

- Если субъекта предпринимательской деятельности нет в перечне, то он не подпадает под арендные каникулы. Тем не менее, решение этого вопроса есть. В данном случае можно поступить следующим образом.

Во-первых, мирно договориться с арендодателем об уменьшении платы, при этом сослаться
на  существенное ухудшение условий пользования объектом аренды. В данном случае не нужно изменять договор. Необходимо направить контрагенту предложение о снижении платежей на период ухудшения.  Если арендатор фактически не может использовать объект аренды, он вправе не платить. Судебная практика, в том числе правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации по данному вопросу, складывается положительно для арендатора.

Однако данные обстоятельства больше подходят, если субъект является арендатором торговых павильонов в торговых центрах и на иных территориях, которые закрыты для посещения. Арендатор не стал бы заключать сделку, если бы заранее знал, что произойдут такие изменения, которые, кстати, являются существенными. Согласно нормам гражданского законодательства существенное изменение обстоятельств,
из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Второй вариант решения проблемы – предложить арендодателю отменить арендные платежи
на определенный срок  (например, один или два месяца).  В данном случае весьма действенно - ссылаться на запреты, связанные с карантином. Если арендатор не может использовать объект аренды по своему назначению, это будет аргументом для снижения платы.

Также действенные и законные способы урегулировать возникший вопрос – частичное снижение арендной ставки на определенный срок, отсрочка очередных выплат на несколько месяцев или переход на переменную арендную ставку, например, в процентном соотношении от выручки.

- Если же арендодатель не согласился снизить плату, не согласился не начислять штрафные санкции, какие шаги предпринять в данном случае?

- Просрочка в уплате арендных платежей повлечет за собой начисление штрафов, неустоек и так далее. Арендодатель, скорее всего, инициирует судебное разбирательство.

Здесь важно обратить внимание на следующий момент. В свете чрезвычайного характера ситуации суды, возможно, будут защищать арендаторов, уменьшая размеры штрафных санкций.

- Что необходимо сделать, чтобы суд уменьшил размер взыскиваемых штрафных санкций?

- Необходимо помнить о том, что суд будет уменьшать штрафы только по вашему заявлению
на основании положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основанием к уменьшению  неустойки может быть явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Кроме того, в исключительных случаях допускается уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Ключевым аргументом при оспаривании неустойки будет являться ссылка на принцип добросовестности, закрепленный в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, где указано на то, что участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.